Чек-лист для самостоятельной покупки квартиры без риелтора

Если вы решились на самостоятельную покупку квартиры без помощи риелтора, наши советы помогут избежать критических ошибок, из-за которых можно потерять деньги, время и нервы.


1 стадия


1. За месяц до покупки начинайте изучать рынок недвижимости. Делайте это ежедневно. Просматривайте объявления на Авито, ЦИАН и Domofond. Решите, какая недвижимость вас интересует, и следите за аналогичными предложениями в выбранном районе.
2. Изучите объявления риелторов и агентств на сайтах VRX, AFY, Мир квартир, БН, Яндекс-недвижимость, Рамблер-недвижимость, Недвижимость на Mail.ru. Там находятся предложения от профессиональных участников рынка, которые нельзя найти, например, на ЦИАН.
3. Выберите несколько вариантов, которые вам понравились, и договоритесь с хозяевами о просмотрах. Посетите хотя бы один-два объекта. Сделайте для себя вывод о том, как соотносится предложение с реальностью. Даже если вы не просмотрите все отобранные квартиры, опыт переговоров, как с самим собственником, так и с риелторами, обязательно пригодится. Особенности общения с разными продавцами будут для вас тренировкой для заключения будущей многомиллионной сделки.
Итак, к этому моменту вы определили базовую стоимость недвижимости, которую желаете приобрести, и обрели навыки коммуникации с продавцами.


2 стадия


1. Рассмотрите лучшие варианты. Выберите недвижимость, которая вас максимально устраивает по цене, местоположению, планировке и другим факторам. Теперь нужно проверить каждый вариант на предмет юридической чистоты. Досконально изучите документы на квартиру. Что нужно посмотреть:
правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности)
документы по приватизации
документы БТИ (проверить, была ли перепланировка и если да, убедиться в ее законности)
2. Удостоверьтесь в отсутствии долгов по коммунальным услугам.
3. Проверьте квартиру по базам данных ФССП. Здесь вам помощь может оказать профессиональный риелтор. Но если вы располагаете временем, сделайте это самостоятельно. Что нужно проверить:
не находится ли квартира под арестом;
не наложены ли на нее судом обеспечительные меры;
не закладывал ли ее собственник под кредит;
не продает ли он квартиру без разрешения супруга;
не было ли в ней незаконно выписанных;
не идет ли сейчас по квартире суд;
не отказывался ли кто-либо от права ее приватизации.
По закону, даже если человек отказался от приватизации квартиры, он может пожизненно проживать в ней, независимо от того, кто является собственником.
4. Уточните, есть ли по этой квартире наследники, которые не вступили в наследство. Сделать это самостоятельно трудно, но возможно.
Почему важно проверить наследников? Случается, что не вступивший в права наследник, оспаривает законность сделки. Тогда, как минимум, возникают сложности с возвратом аванса.
5. Проведите “разведку на местности”: поговорите с соседями, погуляйте по прилегающей к дому территории, изучите инфраструктуру, оцените возможности парковки, особенно после 22.00. Потратьте время и удостоверьтесь, что из района можно выехать утром и добраться до него вечером в часы-пик. Возможно, что ваше представление о транспортной доступности выбранного жилья поменяется.
6. Проверьте техническое состояние квартиры. Запросите строительные документы. Это можно сделать через управляющую компанию.
Узнайте, из каких материалов был построен дом, в каком состоянии его инженерные коммуникации (электрическая проводка, водопровод, канализация, газовые трубы, слаботочная и охранная системы). Поинтересуйтесь, какими отделочными материалами был произведен ремонт в квартире. Если вы не планируете переделывать его, то выбирайте вариант, где применялись материалы более дорогие и надежные.
7. Проверьте намерения продавца. Убедитесь, что он готов к продаже. Случается, что собственник не может сделать это прямо сейчас. Возможно, он недостаточно подготовился для этого: не собрал все необходимые документы, не выписал родственников, не позаботился о разрешении опеки (если в квартире прописаны дети или она приобреталась на средства материнского капитала). Эти факторы позволяют вам, как покупателю, вести с хозяином аргументированный торг: из-за этих задержек вы теряете время и терпите неудобства.