На что обратить внимание, чтобы совершить безопасную сделку и найти ликвидную квартиру, подходящую под все ваши требования

Перед тем как принять решение о покупке квартиры самостоятельно или с риелтором, пройдитесь по чек-листу, который я прохожу с каждым клиентом в обязательном порядке.

Для чего вы покупаете квартиру?

  1. Переезд по работе, учебе.
  2. Переезд из другого города.
  3. Меняете квартиру.
  4. Переезжаете в исторический центр города.
  5. Приобретаете инвестиционную квартиру.

При выборе вариантов держите в голове цель покупки. Не покупайте квартиру импульсно, или по выгодной акционной цене.


8 факторов, на которые стоит обратить внимание при выборе квартиры:

1. Выбор района

Для того, чтобы понять, насколько район комфортен для проживания, проведите там день. Прогуляйтесь, дойдите до метро, оцените доступность парковочных мест. Снимите квартиру на пару дней и посмотрите, на сколько уютно вы себя чувствуете.

2. Оцените транспортную доступность

Из некоторых районов очень сложно выбраться в утренние «часы пик», а есть районы, где большая удаленность от метро, и оно сильно перегружено.

3. Инфраструктура

Наличие школ, детских садов, поликлиник, аптек и магазинов. Эти факторы влияют на комфортное проживание.

Когда инфраструктура не развивается — привлекательность жилья падает. Наиболее экономически активные люди, которые купили жилье в этом районе, будут из этого района уезжать и сдавать свои квартиры.

Появляется все более квартиросъемщиков, постепенно меняется социально-демографический состав не в лучшую сторону.

4. Этажность квартиры

Золотое правило "При покупке квартиры оцените — как будете ее продавать."

На ликвидность влияет этажность.

Мой совет исходя из опыта, наиболее ликвидные с 3-го по 8-й этаж. Видовые квартиры с красивой панорамой — всегда растут в цене.

5. Планировка

Ищите варианты с более просторными, открытыми планировками при тех же квадратных метрах.

В долгосрочной перспективе они будут только дорожать.

Совет — ориентируйтесь не только на красивые фасады и входные группы (наличие колясочных и кладовых). Лучше немного переплатить, но купить более просторную и комфортную квартиру.

6. Квартирография

По количеству квартир на площадке можно определить будущий состав жильцов. Когда у вас есть запросы на определенное окружение — хорошо помогает квартирография.

Например:

- на площадке только однокомнатные квартиры — будет поток квартиросъемщиков, студентов или гостей из ближнего зарубежья;

- больше многокомнатных квартир — больше вероятности, что будут семейные пары.

7. Звукоизоляция

От материала, из которого сделаны стены зависит звукоизоляция в доме.

Поэтому совет: прежде, чем принять решение о покупке, походите и посмотрите какая слышимость.

8. Парковка

Наличие парковочных мест — так же влияет на ликвидность квартиры.

Совет для тех, кто покупает жильё в новостройках: соотнесите загруженность парковки и процент квартир, в которых уже въехали жильцы.
Может получиться так, что после полной заполняемости вам просто некуда будет поставить свою машину.

👉🏻 На заметку тем, кто хочет жить в историческом центре

В Санкт-Петербурге много домов, которым больше 200 лет.

Это объекты культурного наследия, в которых нельзя сделать полноценный ремонт. Лепнина, камины, запоры на окнах могут охраняться городом, и вы будете отвечать за их сохранность.

Обязательно изучайте документацию на такой дом перед совершением сделки. Я, как агент, в обязательном порядке занимаюсь такой проверкой.

Также есть дома без фундаментов, которые опираются друг на друга. Бывают случаи, когда при реконструкции одного дома, повреждается соседний — ипотеку на такие дома, как правило, не дают.


📋 Чтобы обезопасить себя, проверьте финансовую состоятельность собственника.

Проверьте паспорт по базе МВД.

Проверьте собственника по базам банкротств https://bankrot.fedresurs.ru или базе ФССП https://fssp.gov.ru

Это помогает избежать неприятных ситуаций.


💌 Как выбрать риелтора?

Стандарт качества услуги

Профессионал не организует много показов и не тратит ваше время время.

Сначала он сам подбирает квартиру под вас, затем выезжает на место удостовериться, что она соответствует описанию.

Затем проверяет документы собственника и правоустанавливающие документы на квартиру.

И только после этого приглашает вас.

Базы, с которыми работает риелтор

Профессионал имеет доступ к так называемым закрытым базам — прямым базам квартир от застройщиков.

В чем суть закрытой базы и почему не стоит на 100% доверять акционным предложениям?

Часто в общих базах первыми предлагают квартиры, которые продаются сложнее: с менее удачной планировкой, небольшой квадратурой и плохим видом — эта квартира может выглядеть привлекательной по цене, но она будет неликвидной.

При покупке квартиры всегда держите в голове возможность её последующей продажи. Ситуации бывают разные — выгоднее иметь ликвидную квартиру.

Почему? У риелторов и агентов от каждого застройщика есть план продаж: определенное количество квартир на реализацию. Выполнив план на месяц/полгода, они больше не предлагают объекты, чтобы выполнить план продаж других застройщиков.

То есть может получиться так, что идеальный для вас вариант вам просто не предложат.

А риелтор с доступом к закрытой базе будет работать на вас, а не на план продаж отдельно взятой компании

При покупке квартиры всегда держите в голове возможность её последующей продажи. Ситуации бывают разные — выгоднее иметь ликвидную квартиру.


❓Зачем вообще нужен риелтор при покупке?

ВАЖНО: вы не оплачиваете услуги риелтора при покупке недвижимости. Вознаграждение он получает от продавца.

Риелтор решает для вас две задачи:

  1. Быстро находит лучший вариант, потому, что у него есть доступ к
    1. закрытым базам,
    2. чатам риелторов, куда выбрасывают самые горячие, ликвидные и ценные варианты.
  2. Проверяет юридическую чистоту сделки, потому, что может быстро запросить информацию по своим каналам:
    1. в МВД,
    2. в ФССП,
    3. в реестре банкротств физлиц
  3. Оценивает инвестиционную привлекательность сделки на счёт:
    1. доступа к строительной документации,
    2. планам развития города.
Риелтор не тратит ваши деньги, а экономит их. Он получает свою комиссию с продавца. И несёт персональную, в том числе административную и уголовную ответственность за предоставление достоверных данных.

📌 Кейс: частая ошибка, которую допускают покупатели при переезде из другого региона.

Если вы переезжаете из другого региона, не доверяйтесь офисам застройщиков, которые находятся в вашем родном городе. Не зная местности, агент упускает множество деталей.

Он просто не знает ни про социальный состав района, ни про транспортную доступность, ни про качество постройки. Он знает только цифры своего плана продаж.

Обратитесь к опытному риэлтору, живущему в городе, который обходит ногами эти объекты ежедневно.